Фото: GettyImages.com | В крупных городах медленно, но растет спрос на коммерцию — офисные и торговые помещения
В Украине во время войны спрос на коммерческие площади резко сократился, но с прошлой осени в некоторых городах начался ощутимый всплеск активности арендаторов — в офисы возвращаются компании, а предприниматели активно обустраивают свои новые торговые точки. Сейчас речь идет о росте стоимости как офисной, так и торговой недвижимости. Что происходит и как в дальнейшем будут меняться цены на нужные бизнесу площади?
Related video
В крупные города в 2023 году возвращаются компании, и они активно выводят сотрудников на работу в офисы. К примеру, в Киеве в первом квартале 2023 года объем арендной активности за квартал составил около 45 000 кв м, что равноценно объему всего первого военного 2022 года. Об этом говорится в аналитике CBRE Ukraine.
«Стремительный всплеск арендной активности (в Киеве) был обусловлен, прежде всего, переездом арендаторов в прайм-локации или новые здания класса А, предлагающие привлекательные условия аренды. IТ-сектор продолжал доминировать в структуре аренды с 73% арендованных площадей в 1 квартале 2023 года. До конца года запланированы к вводу в эксплуатацию почти 58 000 кв. м новых офисных площадей», — говорит Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine. Фокус исследовал главные тренды рынка коммерческой недвижимости.
Возвращение в офлайн: что происходит с офисами в стране во время войны
Офисные помещения в крупных городах пользуются популярностью, однако вакантность все еще на высоком уровне. Но эксперты уверены: можно уже говорить о восстановлении рынка офисной недвижимости.
«Сейчас есть запрос на аренду нескольких рабочих мест или небольшой площади под офис, которым при необходимости могут пользоваться сотрудники в противовес стабильным контрактам в классических офисных зданиях. Гибкие форматы ценятся за счет мобильности, дополнительных сервисов, наличия генератора и бомбоубежища«, — говорит Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.
Конечно, после пережитых блэкаутов и огромного количества ракетных атак компании ищут не просто удобное и комфортное офисное помещение, им нужно больше — офис с генератором, стабильным интернетом («Старлинк» или оптоволокно). А еще арендаторов интересует расстояние до ближайшего укрытия — безопасность сотрудников имеет большое значение.
Приоритеты изменились: арендаторы стремятся найти помещение с электрогенератором и вблизи укрытия Фото: Сегодня
«Сейчас наиболее популярны предложения, которые отвечают требованиям времени. Речь, в первую очередь, о безопасности. Наличие подземного паркинга, который может служить укрытием, стало одним из ключевых критериев при выборе недвижимости. Зимой 2022-2023 остро стоял вопрос обеспечения офисов альтернативными источниками электроэнергии и интернета — генераторы и старлинки, которые давали возможность работать в условиях длительных блэкаутов», — говорит Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд».
- Читайте также: Что происходит с коммерческой недвижимостью и почему магазин на территории ЖК — лучший выбор
Что касается ставок, то пока они остаются на уровне ниже довоенного, а именно — составляют от 10 до 40% довоенных арендных предложений.
«Реалии рынка не могли не отразиться на арендной ставке. И сейчас средняя арендная ставка в офисных центрах Киева ниже на 30%. Сейчас говорим о диапазоне $14-18/кв. м. Плюс надо понимать, что мы имеем сейчас тенденцию к установлению так называемых военных ставок — некоторые это делают на год, скажем, некоторые — до конца военного положения. Это фиксированный в приложении к основному договору дисконт и специальные условия в связи с реалиями», — говорит Виктория Берещак.
Покупать или арендовать: что будет с офисами до конца 2023 года
Однако если арендные ставки пережили существенное падение, то стоимость квадратного метра офисной недвижимости не упала: купить офис в Киеве или во Львове сейчас стоит или так же, или же дороже, чем до 24 февраля 2022 года.
«Стоимость покупки офисных помещений колеблется от 1600 до 3500 долларов за кв. м в зависимости от отделки и расположения офисного центра, а также площади помещения. Цены на офисы остались на довоенном уровне. Поскольку большинство владельцев не готовы демпинговать и продавать качественные здания с большим дисконтом. Сделки по продаже офисных помещений всегда являются предметом переговоров, единого прайса нет«, — рассказала Анна Лаевская.
В 2023 году многие компании начали восстанавливать офисный формат работы — спрос на офисы начал восстанавливаться
Покупать ли офис сейчас? Эксперты говорят, что это зависит от финансовых возможностей компании и уровня дисконта, который предлагает продавец. Скорее всего, существенного подорожания стоимости офисов в 2023 году не будет, ведь выбор на рынке — достаточно большой, и, как отмечает Виктория Берещак, очередей из желающих их приобрести нет.
Какие офисы предлагают в Киеве*
Расположение | Площадь, кв. м | Характеристики | Цена аренды в месяц |
Майдан Незалежности | 99,2 | Кондиционер, видеонаблюдение, консьерж, охрана территории, электрогенератор | 47 тыс грн |
Печерск | 130 | Видовой офис, ремонт полулофт, ламинат, кондиционер, скоростной интернет | 48,4 тыс грн |
Ул. Антоновича | 95 | Гостевой паркинг, паркоместо, дешевая кабина, кондиционер, ремонт | 26 тыс грн |
Дарниця | 170,7 | Ремонт лофт, кондиционер, лифт, пожарная сигнализация, гостевий паркинг, охрана территории | 34 тыс грн |
Осокорки | 195 | Кондиционер, мебель на кухне, сигнализация, пожарная сигнализация, консьерж, охрана территории, гостевой паркинг, электрогенератор | 45 тыс грн |
Святошино | 105 | Кондиционер, консьерж, гостевой паркинг, паркоместо, охрана территории | 16 тыс грн |
Позняки | 110 | Ремонт, кондиционер, центральное отопление | 30 тыс грн |
Контрактовая площадь | 110 | Кондиционер, панорамные окна, пожарная сигнализация,консьерж, электрогенератор | 48 тыс грн |
*некоторые предложения офисов из базы объявлений OLX, дополнительно к цене аренды могут быть добавлены эксплуатационные расходы
С другой стороны, офисная недвижимость все же со временем подорожает, а это означает возможность сейчас выгодно инвестировать средства. «Если рассматривать сделку по покупке коммерческой площади как капиталовложение, то сейчас хорошее время, чтобы осуществить покупку. В дальнейшем цены будут расти. Мы уже прошли этап первого шока, неопределенности, оттока людей и капитала из страны. А сейчас наблюдаем постепенное восстановление«, — говорит Анна Лаевская.
Сейчас цены на офисы не меняются, хотя иногда продавцы и готовы к скидкам, все решается на индивидуальных переговорах
Что же касается аренды офисов, то ставки в 2023 году существенно не будут расти, однако возможна коррекция на уровень инфляции, говорит Виктория Берещак.
«Нагрузка на арендаторов будет расти (подорожание эксплуатационных ресурсов, расходной части, военная ставка, уменьшение количества арендаторов), а ставки аренды, думаю, в классических офисных центрах расти особо не будут. Может быть поправка на инфляцию, конечно, однако здесь все будет зависеть от готовности партнеров пересматривать условия. Зато в тех объектах, где сервисная составляющая на высоком уровне, где создаются настоящие бизнес-парки или многофункциональные офисные здания, энергетически автономные и с высоким уровнем безопасности (обустроенное убежище с бесперебойным интернетом и связью, система контроля доступа), проблем ни с вакантностью, ни с арендными ставками не будет«, — считает Виктория Берещак.
Магазин, кафе, салон: что с ценами на помещения для торговли и сферы услуг
Торговая недвижимость в прошлом году понесла большие потери. Речь идет и о повреждениях, полученных в результате нападений российских войск, и об оттоке клиентов и рабочих рук из ритейла в целом.
«Несмотря на разрушения и повреждения многих торговых центров, согласно данным Украинского Совета Торговых Центров, 76% торговых центров по всей Украине переоткрылись уже до конца 2022 года. Ритейлеры и арендаторы в течение прошлого года также быстрыми темпами восстанавливали свою активность по мере стабилизации ситуации на фронте. Уже к концу года посещаемость торговых центров иногда достигала довоенных показателей и продолжает расти», — говорит Радомир Цуркан.
Ритейл ищет площади под магазины — обычно рассматривают варианты небольших помещений вблизи заселенных ЖК или на территории новых ЖК Фото: Getty Images
Виктория Берещак отметила: можно констатировать изменение потребительских ожиданий на рынке торговой недвижимости.
«Во-первых, сократились площади, которые интересуют арендаторов. Если до войны больше всего интересовали ритейл, HoReCa и сервисные бизнесы (это сейчас ключевые арендаторы) лоты в 120-150 кв. м, то сейчас — 80-120 кв. м. Довольно часто ищут и форматы в 60-80 метров: скажем, для магазинчиков или кафе заметно существенное сокращение арендуемой площади«, — рассказала Виктория Берещак.
Важно Вкладываем в недвижимость и облигации. Как лучше инвестировать средства в Украине во время войны
Хотя спрос на аренду торговых площадей постепенно в 2023 году восстанавливается во всех крупных городах, все же заметно, что во Львове и Ужгороде ставки растут, а вот в Киеве арендодатели все еще предлагают существенные скидки.
«В западных областях из-за ажиотажного спроса арендные ставки на торговые площади выросли на 15%, в Киеве наоборот видим дисконты до 10-15% и так называемую военную ставку для арендаторов, а также дополнительные условия (фиксацию курса доллара, арендные каникулы на период ремонта, оплата процента от товарооборота)», — говорит Виктория Берещак.
Во многих торговых центрах сейчас есть вакантные площади, арендаторы могут выбирать самые комфортные для них условия Фото: tripadvisor
Ставки аренды торговых площадей в Киеве сейчас довольно выгодные. Например, можно найти предложение помещения площадью 50 квадратных метров стоимостью 15 тыс грн в месяц, а на территории недавно построенного ЖК предлагают в аренду магазинчик площадью 20,6 метров за 14 тыс грн. В торговых центрах Киева тоже есть вакантные площади — арендовать можно площадь от 3 метров (для островка) до 75-120 метров (для магазина). Однако есть на рынке и предложения площадей 250 кв м и даже более 1 тыс квадратов. Ставка в зависимости от расположения и характеристик может составлять как 100-300 грн за метр, так и 400-1000 грн за квадрат площади.
Для кофеен доступны варианты как отдельно стоящих киосков, так и островков внутри ТЦ или небольших помещений на первом этаже жилой застройки Фото: Pexels
Наиболее популярными площадями для торговли и сферы услуг в Киеве и некоторых других крупных городах становятся локации на территории недавно построенных и заселенных жилых комплексов. Эксперты отмечают: такие площади не только активно ищут арендаторы, но и бизнес, стремящийся приобрести собственное помещение.
«Высоким спросом пользуется коммерция в жилых комплексах. Это помещения под продажу продовольственных или промышленных товаров, сервисных заведений. Бизнес, который покупает или арендует такую площадь, имеет стабильный поток клиентов среди жителей ЖК и людей, живущих поблизости», — отметила Анна Лаевская.
Важно Налог на недвижимость. Кого в 2023 году освободили от уплаты, а кому нужно платить
По ее словам, в Киеве при поиске помещения под коммерцию в среднем можно ориентироваться на стоимость 1500-2700 долларов за квадратный метр в заселенном ЖК в хорошей ходовой локации. Однако уже сейчас заметно, что цены растут. И в 2024 году стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости на территории ЖК будет расти дальше.
«По состоянию на сентябрь прошлого года мы фиксировали падение цен около 20%. Сейчас же цены растут. В июне 2023 прайсовая разница на коммерцию составляет 10-15% от цен, что были до начала большой войны», — рассказала Фокусу Анна Лаевская.