Всем нужна недвижимость. Как найти площадь для получения наилучшего дохода

Фото: GettyImages.com | В крупных городах медленно, но растет спрос на коммерцию — офисные и торговые помещения

В Украине во время войны спрос на коммерческие площади резко сократился, но с прошлой осени в некоторых городах начался ощутимый всплеск активности арендаторов — в офисы возвращаются компании, а предприниматели активно обустраивают свои новые торговые точки. Сейчас речь идет о росте стоимости как офисной, так и торговой недвижимости. Что происходит и как в дальнейшем будут меняться цены на нужные бизнесу площади?

Возвращение в офлайн: что происходит с офисами в стране во время войны

Офисные помещения в крупных городах пользуются популярностью, однако вакантность все еще на высоком уровне. Но эксперты уверены: можно уже говорить о восстановлении рынка офисной недвижимости.

«Сейчас есть запрос на аренду нескольких рабочих мест или небольшой площади под офис, которым при необходимости могут пользоваться сотрудники в противовес стабильным контрактам в классических офисных зданиях. Гибкие форматы ценятся за счет мобильности, дополнительных сервисов, наличия генератора и бомбоубежища«, — говорит Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.

Конечно, после пережитых блэкаутов и огромного количества ракетных атак компании ищут не просто удобное и комфортное офисное помещение, им нужно больше — офис с генератором, стабильным интернетом («Старлинк» или оптоволокно). А еще арендаторов интересует расстояние до ближайшего укрытия — безопасность сотрудников имеет большое значение.

Приоритеты изменились: арендаторы стремятся найти помещение с электрогенератором и вблизи укрытия Фото: Сегодня

«Сейчас наиболее популярны предложения, которые отвечают требованиям времени. Речь, в первую очередь, о безопасности. Наличие подземного паркинга, который может служить укрытием, стало одним из ключевых критериев при выборе недвижимости. Зимой 2022-2023 остро стоял вопрос обеспечения офисов альтернативными источниками электроэнергии и интернета — генераторы и старлинки, которые давали возможность работать в условиях длительных блэкаутов», — говорит Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд».

Читайте также: Что происходит с коммерческой недвижимостью и почему магазин на территории ЖК — лучший выбор

Что касается ставок, то пока они остаются на уровне ниже довоенного, а именно — составляют от 10 до 40% довоенных арендных предложений.

«Реалии рынка не могли не отразиться на арендной ставке. И сейчас средняя арендная ставка в офисных центрах Киева ниже на 30%. Сейчас говорим о диапазоне $14-18/кв. м. Плюс надо понимать, что мы имеем сейчас тенденцию к установлению так называемых военных ставок — некоторые это делают на год, скажем, некоторые — до конца военного положения. Это фиксированный в приложении к основному договору дисконт и специальные условия в связи с реалиями», — говорит Виктория Берещак.

Покупать или арендовать: что будет с офисами до конца 2023 года

Однако если арендные ставки пережили существенное падение, то стоимость квадратного метра офисной недвижимости не упала: купить офис в Киеве или во Львове сейчас стоит или так же, или же дороже, чем до 24 февраля 2022 года.

«Стоимость покупки офисных помещений колеблется от 1600 до 3500 долларов за кв. м в зависимости от отделки и расположения офисного центра, а также площади помещения. Цены на офисы остались на довоенном уровне. Поскольку большинство владельцев не готовы демпинговать и продавать качественные здания с большим дисконтом. Сделки по продаже офисных помещений всегда являются предметом переговоров, единого прайса нет«, — рассказала Анна Лаевская.

В 2023 году многие компании начали восстанавливать офисный формат работы — спрос на офисы начал восстанавливаться

Покупать ли офис сейчас? Эксперты говорят, что это зависит от финансовых возможностей компании и уровня дисконта, который предлагает продавец. Скорее всего, существенного подорожания стоимости офисов в 2023 году не будет, ведь выбор на рынке — достаточно большой, и, как отмечает Виктория Берещак, очередей из желающих их приобрести нет.

Какие офисы предлагают в Киеве*

Расположение	Площадь, кв. м	Характеристики	Цена аренды в месяц
Майдан Незалежности	99,2	Кондиционер, видеонаблюдение, консьерж, охрана территории, электрогенератор	47 тыс грн
Печерск	130	Видовой офис, ремонт полулофт, ламинат, кондиционер, скоростной интернет	48,4 тыс грн
Ул. Антоновича	95	Гостевой паркинг, паркоместо, дешевая кабина, кондиционер, ремонт	26 тыс грн
Дарниця	170,7	Ремонт лофт, кондиционер, лифт, пожарная сигнализация, гостевий паркинг, охрана территории	34 тыс грн
Осокорки	195	Кондиционер, мебель на кухне, сигнализация, пожарная сигнализация, консьерж, охрана территории, гостевой паркинг, электрогенератор	45 тыс грн
Святошино	105	Кондиционер, консьерж, гостевой паркинг, паркоместо, охрана территории	16 тыс грн
Позняки	110	Ремонт, кондиционер, центральное отопление	30 тыс грн
Контрактовая площадь	110	Кондиционер, панорамные окна, пожарная сигнализация,консьерж, электрогенератор	48 тыс грн

*некоторые предложения офисов из базы объявлений OLX, дополнительно к цене аренды могут быть добавлены эксплуатационные расходы

С другой стороны, офисная недвижимость все же со временем подорожает, а это означает возможность сейчас выгодно инвестировать средства. «Если рассматривать сделку по покупке коммерческой площади как капиталовложение, то сейчас хорошее время, чтобы осуществить покупку. В дальнейшем цены будут расти. Мы уже прошли этап первого шока, неопределенности, оттока людей и капитала из страны. А сейчас наблюдаем постепенное восстановление«, — говорит Анна Лаевская.

Сейчас цены на офисы не меняются, хотя иногда продавцы и готовы к скидкам, все решается на индивидуальных переговорах

Что же касается аренды офисов, то ставки в 2023 году существенно не будут расти, однако возможна коррекция на уровень инфляции, говорит Виктория Берещак.

«Нагрузка на арендаторов будет расти (подорожание эксплуатационных ресурсов, расходной части, военная ставка, уменьшение количества арендаторов), а ставки аренды, думаю, в классических офисных центрах расти особо не будут. Может быть поправка на инфляцию, конечно, однако здесь все будет зависеть от готовности партнеров пересматривать условия. Зато в тех объектах, где сервисная составляющая на высоком уровне, где создаются настоящие бизнес-парки или многофункциональные офисные здания, энергетически автономные и с высоким уровнем безопасности (обустроенное убежище с бесперебойным интернетом и связью, система контроля доступа), проблем ни с вакантностью, ни с арендными ставками не будет«, — считает Виктория Берещак.

Магазин, кафе, салон: что с ценами на помещения для торговли и сферы услуг

Торговая недвижимость в прошлом году понесла большие потери. Речь идет и о повреждениях, полученных в результате нападений российских войск, и об оттоке клиентов и рабочих рук из ритейла в целом.

«Несмотря на разрушения и повреждения многих торговых центров, согласно данным Украинского Совета Торговых Центров, 76% торговых центров по всей Украине переоткрылись уже до конца 2022 года. Ритейлеры и арендаторы в течение прошлого года также быстрыми темпами восстанавливали свою активность по мере стабилизации ситуации на фронте. Уже к концу года посещаемость торговых центров иногда достигала довоенных показателей и продолжает расти», — говорит Радомир Цуркан.

Ритейл ищет площади под магазины — обычно рассматривают варианты небольших помещений вблизи заселенных ЖК или на территории новых ЖК Фото: Getty Images

Виктория Берещак отметила: можно констатировать изменение потребительских ожиданий на рынке торговой недвижимости.

«Во-первых, сократились площади, которые интересуют арендаторов. Если до войны больше всего интересовали ритейл, HoReCa и сервисные бизнесы (это сейчас ключевые арендаторы) лоты в 120-150 кв. м, то сейчас — 80-120 кв. м. Довольно часто ищут и форматы в 60-80 метров: скажем, для магазинчиков или кафе заметно существенное сокращение арендуемой площади«, — рассказала Виктория Берещак.

Важно Вкладываем в недвижимость и облигации. Как лучше инвестировать средства в Украине во время войны

Хотя спрос на аренду торговых площадей постепенно в 2023 году восстанавливается во всех крупных городах, все же заметно, что во Львове и Ужгороде ставки растут, а вот в Киеве арендодатели все еще предлагают существенные скидки.

«В западных областях из-за ажиотажного спроса арендные ставки на торговые площади выросли на 15%, в Киеве наоборот видим дисконты до 10-15% и так называемую военную ставку для арендаторов, а также дополнительные условия (фиксацию курса доллара, арендные каникулы на период ремонта, оплата процента от товарооборота)», — говорит Виктория Берещак.

Во многих торговых центрах сейчас есть вакантные площади, арендаторы могут выбирать самые комфортные для них условия Фото: tripadvisor

Ставки аренды торговых площадей в Киеве сейчас довольно выгодные. Например, можно найти предложение помещения площадью 50 квадратных метров стоимостью 15 тыс грн в месяц, а на территории недавно построенного ЖК предлагают в аренду магазинчик площадью 20,6 метров за 14 тыс грн. В торговых центрах Киева тоже есть вакантные площади — арендовать можно площадь от 3 метров (для островка) до 75-120 метров (для магазина). Однако есть на рынке и предложения площадей 250 кв м и даже более 1 тыс квадратов. Ставка в зависимости от расположения и характеристик может составлять как 100-300 грн за метр, так и 400-1000 грн за квадрат площади.

Для кофеен доступны варианты как отдельно стоящих киосков, так и островков внутри ТЦ или небольших помещений на первом этаже жилой застройки Фото: Pexels

Наиболее популярными площадями для торговли и сферы услуг в Киеве и некоторых других крупных городах становятся локации на территории недавно построенных и заселенных жилых комплексов. Эксперты отмечают: такие площади не только активно ищут арендаторы, но и бизнес, стремящийся приобрести собственное помещение.

«Высоким спросом пользуется коммерция в жилых комплексах. Это помещения под продажу продовольственных или промышленных товаров, сервисных заведений. Бизнес, который покупает или арендует такую площадь, имеет стабильный поток клиентов среди жителей ЖК и людей, живущих поблизости», — отметила Анна Лаевская.

Важно Налог на недвижимость. Кого в 2023 году освободили от уплаты, а кому нужно платить

По ее словам, в Киеве при поиске помещения под коммерцию в среднем можно ориентироваться на стоимость 1500-2700 долларов за квадратный метр в заселенном ЖК в хорошей ходовой локации. Однако уже сейчас заметно, что цены растут. И в 2024 году стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости на территории ЖК будет расти дальше.

«По состоянию на сентябрь прошлого года мы фиксировали падение цен около 20%. Сейчас же цены растут. В июне 2023 прайсовая разница на коммерцию составляет 10-15% от цен, что были до начала большой войны», — рассказала Фокусу Анна Лаевская.