Верховна Рада ухвалила закон про сек’юритизацію: що це змінить для іпотеки та позичальників — фото: gettyimages.com/ Fotografía de eLuVe
Поділитися Відправити Твітнути
Верховна Рада України 16 вересня 2026 року ухвалила в цілому Закон №15172 «Про сек’юритизацію та облігації з покриттям». За відповідне рішення проголосували 278 народних депутатів. Закон має створити правові умови для залучення банками та фінансовими установами довгострокового капіталу, зокрема для розвитку іпотечного кредитування.
Водночас нові правила не означають автоматичної зміни умов уже укладених іпотечних договорів. Як пояснив THEKIEV.city адвокат Сергій Литвиненко, закон регулює насамперед механізми залучення фінансування банками, а не умови договорів між банком та конкретним позичальником.
Що таке сек’юритизація і навіщо вона потрібна
Суть нововведення полягає в тому, щоб банки могли швидше повертати в обіг кошти, які вони вже видали у вигляді довгострокових кредитів. Зараз, наприклад, банк може видати людині іпотеку на 20 років. Значна частина коштів фактично залишається пов’язаною з цим кредитом на тривалий період.
Сек’юритизація дозволяє сформувати пул фінансових активів, зокрема кредитів, та використати його для залучення нового фінансування. Банк може передати права вимоги за такими активами спеціально створеній структурі або залучити кошти через випуск відповідних цінних паперів. Отримані ресурси банк зможе спрямувати на подальше кредитування.
Примітка редактора: сек’юритизація — це фінансовий механізм, за допомогою якого права на майбутні грошові надходження за певними активами об’єднують і використовують для залучення фінансування через ринок капіталу. Простими словами, банк отримує можливість швидше перетворити вже видані кредити на ресурс для нових кредитів.
Саме створення такого механізму Верховна Рада називає одним із завдань нового закону. За інформацією парламенту, закон має створити умови для довгострокового та доступного кредитування економіки, а механізми сек’юритизації планують використовувати, зокрема, для реалізації державної програми будівництва доступного житла.
Окремий напрям — облігації з покриттям. Це цінні папери, виплати за якими забезпечуються спеціальним пулом активів. Запровадження відповідних правил має розширити можливості банків залучати довгострокове фінансування на ринку капіталу.
Чи може закон змінити умови вже взятої іпотеки
Для людей, які вже мають іпотечний кредит, ключовим є те, що сам факт ухвалення закону №15172 не означає автоматичної зміни ставки, строку кредитування чи графіка платежів.
Якщо в майбутньому конкретний іпотечний кредит увійде до пулу активів, який буде сек’юритизовано, може змінитися власник прав вимоги за кредитом. Тобто право отримувати платежі за кредитом може перейти до іншої юридичної структури в межах передбаченого законом механізму. Водночас умови самого кредитного договору не змінюються лише через таку операцію.
Для позичальника це означає, що сума щомісячного платежу, процентна ставка та строк, визначені його договором, не повинні змінюватися автоматично через сам факт сек’юритизації. Обслуговування кредиту при цьому може продовжувати здійснювати банк або інша визначена сторона.
Тому власникам уже оформленої іпотеки не потрібно сприймати ухвалення закону як повідомлення про зміну їхніх кредитних умов. Закон створює нову інфраструктуру для фінансового ринку, а конкретні відносини позичальника з кредитором продовжують визначатися його договором та законодавством.
Чи можуть подешевшати іпотечні кредити
Одним із очікуваних ефектів нового механізму є можливість здешевлення та збільшення строків кредитування. Логіка полягає в тому, що доступ до довшого та потенційно дешевшого фінансування може зменшити вартість ресурсів для банків. У такому разі банки отримають більше можливостей для видачі нових довгострокових кредитів.
Водночас це не означає, що після набрання чинності законом банки одразу знизять ставки за іпотекою. Реальний ефект залежатиме від того, як запрацює новий ринок, які саме інструменти використовуватимуть банки, наскільки доступним буде фінансування та який інтерес до українських активів матимуть інвестори.
Офіційно Верховна Рада зазначає, що закон має сприяти залученню довгострокового капіталу, розвитку іпотеки, зниженню вартості кредитів та залученню інвестицій. Отже, йдеться саме про створення механізму, який у перспективі може вплинути на умови кредитування, а не про встановлення нових ставок безпосередньо законом.
Окремо у матеріалах до законопроєкту наголошувалося на можливості розширення іпотечного кредитування для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб. Це пов’язано з потребою створити додаткові джерела довгострокового фінансування житлових кредитів.
Водночас програма «єОселя» є окремим державним інструментом житлового кредитування. Сам закон про сек’юритизацію не скасовує та не встановлює нові умови участі в «єОселі». Механізми нового закону можуть використовуватися в ширшій системі фінансування житла, але це не означає автоматичної зміни умов конкретної програми.
Важливо також враховувати, що після ухвалення закону необхідні подальші кроки для практичного запуску нових фінансових інструментів. Йдеться, зокрема, про формування відповідної нормативної бази та правила роботи учасників ринку. На практиці тому спочатку має з’явитися інфраструктура для проведення таких операцій, після чого можна буде оцінювати їхній вплив на реальні ставки та доступність іпотеки.
Для людини, яка планує брати іпотеку найближчим часом, закон сам по собі не означає, що кредит автоматично стане дешевшим уже зараз. Для тих, хто вже має іпотеку, ухвалення закону також не є підставою для автоматичного перегляду умов договору.
Наразі головна зміна полягає у створенні правової основи для нового способу залучення банками довгострокового фінансування. Верховна Рада ухвалила закон №15172 у другому читанні та в цілому 16 вересня 2026 року 278 голосами.
